Maamüük välismaalastele
kas tehinguvabadus või kuritegevus?

tekst: K&E

"Lähiaastate kinnisvarahitiks muutub vaieldamatult maa. Kui elamumaa järgneva paari aasta hinnatõusu võib arvestada ehk veel kümnetes protsentides, siis põllumaade puhul tõusevad hinnad mõne aastaga ilmselt kordades ehk sadades protsentides."

Nii tõdes ajalehes Äripäev Pindi Kinnisvara meediasuhete nõunik Peep Sooman. Kas liitumisel Euroopa Liiduga jäävad mets ja maa meitele? Kas kartusel, et välismaalased tulevad ja ostavad meie maa ja metsa ära, on alust? Kui, siis kelle ja mille vastu tuleks piirangud kehtestada?
Nende küsimuste üle arutati Eesti Maa- ja Majaomanike Liidu ning Maaõiguse OÜ poolt korraldatud konverentsil 10. jaanuaril 2003. aastal.

Konverentsil esinesid ettekannetega Riigikogu liige, Maaelu arengu komisjoni esimees Ants Käärma, Riigikogu liige Jaanus Männik, Audentes Mainor Ülikooli professor Ivar Raig ja kinnisvaraanalüütik Veronika Ilsjan. Sõnavõtuga esines riigikogu liige Arvo Sirendi.

Apla välismaalase tont

Euroopa Liiduga liitumise eelõhtul maalitakse meile tonti. Et vaba kapitali liikumise tingimustes tulevad pahad välismaalased, kes näevad siin ärivõimalust ja kelle jaoks on siinne maa odav ning kes lihtsalt ostavad meie maa ära. Eestlased ei suuda nendega konkureerida ning nii on oht, et me kaotame peremehe õiguse omal maal ja satume taas sulase seisusesse. Võimalike maad ülesostvate välismaalaste hirmus räägitakse üha enam, et maamüügil välismaalastele on vaja piirangud kehtestada. Miks on välismaine spekulant hullem kui kodumaine?

Apla välismaalase asemel peaks kartma kodumaist spetsialisti

Selleks, et välismaalased saaksid maid üles osta, on vaja ka vastaspoolt, müüjat.
Möödas on aeg, kus sulasest sai peremees, kes rajas oma perele talu põlvkondadeks. Raskelt, vere ja higiga kätte võideldud maa oli taluperemehele püha ning sellest hoiti kümne küünega kinni. Talupere pühendas oma jõu talu edendamisele ja harimisele. Ikka selleks, et endil leiba jätkuks ja tulevastel põlvedel oleks kergem. Selline tulevikule mõtlev, säästlik ja investeeriv omanik on tänapäeval haruldus, sest need inimesed hävitati nõukogude võimude poolt. Asemele tulid aplad ühepäevaperemehed, kolhoosnikud ja sovhoosnikud, kelle mõtteviis on hoopis midagi muud. Erinevalt esivanematest ei ole nad pidanud maa saamiseks ränka vaeva nägema ning ei oska ka teiste loodust lugu pidada.

Haritava maa keskmised hinnad Euroopa riikides kr/ha. Allikas: Veronika Ilsjan, riiklikud statistikaametid, internet

Järsku maaomanikuks saanul on mentaliteet: mis kergelt tulnud, see kergelt läheb. Mäletame seda kolhoosiaegadest väga hästi, kuidas popsidest kadetsejate poolt kahjurõõmsalt ning saamahimuliselt hävitati ning lagastati küüditatud inimeste kodud. See mentaliteet pole nüüdki muutunud, kui esivanemate maad tasuta sülle kukkusid. Seda näitab suur hulk harimata põllumaid ning ka see, et paljud erametsaomanikud jätavad peale lageraiet metsa uuendamata. Heaperemehelik omanik ei teeks nii iialgi.
Endised täitevkomiteede ja kolhooside ning sovhooside esimehed, traktoristid, mehhanisaatorid, zooloogid, veterinaarid, lüpsjad ja kombainerid nägid ja näevad maas ja metsas eelkõige kiiret suure raha teenimise võimalust ning on selle nimel valmis maha müüma viimse kui maalapi ja metsatüki, kasvõi vanakuradile. Maa ei ole praegu investeerimisobjekt, vaid müügiartikkel, küsimus on vaid selles, kellele ja kuidas müüa?
Globaalses maailmas käib äri üle ilma ja rahal ei ole rahvust. Praegused omanikud, nagu kõik teisedki inimesed, mõtlevad vaid iseendale. Nad ei mõtle riiklikult ega rahvuslikest huvidest lähtudes, vaid lähtuvad hoopis teistest teguritest. Aga järgnevat lugu silmas pidades – kas peaksidki?

Mida ei teinud nõukogude võim, teevad tankistide kaudu kohalikud võimumehed

Tundub, et välismaalastest ülesostjate tonti maalitakse meile selleks, et pöörata tähelepanu kõrvale ühest teisest tendentsist: oht ei peitu mitte maad osta soovivates välismaalastes, vaid meis enestes.
Ilmeka näite Saku vallavalitsuse poolt libaoksjoni korraldamisest tankistide kaudu tõi konverentsil Ivar Raig: “Esmalt öeldi Saku vallavalitsuse poolt, et ei saa maad müüa, sest pole detailplaneeringut. Kui see sai valmis, korraldas Saku vald maamüügi enampakkumise. Enampakkumisele sai mindud eesmärgiga osta elamumaad. Isikliku majaboksi või ridaelamu ostmiseks moodustati initsiatiivgrupp. Kohalikud elanikud olid valmis aktsepteerima vallavanema ja vallavalitsuse poolt kehtestatud tingimusi maade ostmiseks turuhinnaga. Kuid see pidi olema siiski ootuspäraselt kõrge, mitte täiesti piiramatult kõrge. Mis juhtus? Juhtus see, et valla oksjonile saabusid äkitselt Lexus luksusautodel mustade prillidega vene keelt rääkivad mehed, kelle kaaslaseks ja tõlgiks oli kohalik tankist. Nad ostsid 20 krooniste ülehüpetega kogu maa ära. Oli äärmiselt valus, kuidas kohalikud vallavõimud muutsid ära valla rahvale teada antud enampakkumise tingimused. Protesti peale – peatada oksjon, mis ei vasta väljakuulutatud tingimustele – vallavanem, kes seda oksjonit ise korraldas, ei reageerinud.
Oksjoni tulemusena müüdi maa kas välismaalastele või nende variisikutele. Minu järelpärimisele, millise firmaga on tegemist, sain vastuseks, et see oli riiulifirma, kellel polnud käivet ega midagi. See sündis kõik minu silme all, kõrgete riigiametnike teadmisel. Öeldi, et nii peabki olema. Täiendavad investeeringud tagavad riigi ja rahva õitsengu ning eestlastel polegi vaja saada omanikuks. Väideti, et vallal pole õigust võõraste maaostjate tausta uurida, et sellega tegeleb majanduspolitsei. Ometi on vallal õigus müüa maad ükskõik kellele. Maa läheb võõraste kätte kohalike omavalitsejate kaudu, ei ole siin saksa ega nõukogude võimu vajagi.”
Paraku pole Saku vald erandjuhtum, selline maaga sahkerdamine toimub kogu Eestis. Kui võimumehed harrastavad sellist taktikat, miks peaks siis lihtne inimene teistest kriteeriumidest lähtuma? Miks peaks tema eetika ja moraal kõrgem olema? Ta tahab ka elada! Ja tal on ükskõik, kellele kuulub maa.
Millest see tuleneb? Tuleneb sellest, et enamiku vallavalitsuste ja omavalitsuste eesotsas istuvad endised kolhoosnikud ja sovhoosnikud, täitevkomiteede aparatšikud ja partorgid. Aeg on muutunud, kuid homo soveticuse olemus mitte. Neil on sahkerdamine, “määrimine” ning laiali kantimine veres. Nagu eelpool toodud näite varal selgus, polnud asi selles, et kohalikud inimesed ei tahtnud või ei suutnud maad osta, vaid kohalik võim lihtsalt ei võimaldanud neil seda teha!
Konverentsil tõdeti, et meil ei ole tegelikult täpselt teada, kui palju maad on juba välismaalaste omanduses. Välismaalastena käsitletakse ka eestimaalastest „halli-passi-mehi“ ehk Venemaa kodanikke, kelle osakaal on päris suur, Põhja- ja Ida-Eestis valdav. Puudub koondülevaade välisosalusega äriühingute tehingute kohta, samuti riiulifirmade kohta, mis võivad olla seotud varitehingutega.

Piirangud. Mille vastu ja kelle eest?

Kui üldse piirangutest rääkida, tuleks mõelda, kelle eest me ennast ja oma maad kaitsta tahame? Kas maad osta sooviva välismaalase eest? Või endisest kolhoosnikust ühepäevaperemehe ja äritseja eest, kes, soovides teenida ühekordset suurt raha, on võimeline maha ärima kõik? Kui piirangud seada, siis kas üksnes ostjale või ka müüjale? Kellele loovad praegu eelnõus sätestatavad piirangud tegelikult eelise?

Uutest tuultest maareformi alases seadusandluses andis ülevaate riigikogu liige ning Maaelu arengu komisjoni esimees Ants Käärma:
“Kellele kuulub maa? See on rahvuslikkuse küsimus. Kui see kuulub suures osas välismaalastele, siis ei ole enam Eesti riiki. Kui välismaalastest maaomanikke on mõistlikul hulgal, siis ei tohiks see meid häirida. Kuid nende hulk ei tohiks ületada 1/3.

Kui kinnisvara võõrandatakse, sisaldab see mitut liiki huve:

Müüjal on eesmärk saada tulu. Ta kas tarbib selle või investeerib kinnisvaraarendusse.

Ostja tahab saada maaomanikuks. Aga maa- ja kinnisvaraomandiga saab spekuleerida ning selle käigus on võimalik raha pesta. Meie hinnangul on maid spekuleerimise eesmärgil kokku ostetud mitmetes omavalitsustes. Selle järelduse teeme sellest, et neid maid ei harita. Mõni on ka selgelt välja öelnud, et ootab, kuni maa hind tõuseb ja siis müüb maha. See ei tohiks olla ühiskonna eesmärk.

Ühiskonnal on üldine huvi, et maa ja kinnisvara oleks hea omaniku käes. Avalik huvi peaks väljenduma vastavates regulatsioonides.
Maaomanikule ja maaostjale piirangud üldiselt ei meeldi. Kuigi maaomanikule on need piirangud vähese mõjuga. Need võib-olla vähendavad lihtsalt nende inimeste ringi, kes võiksid tema kinnisvara soovida omandada. Küll aga on piirangud ebameeldivad ostjale.

Peale EL astumist on Euroopa majanduspiirkonna kodanikel seitsme aasta möödudes samad õigused ja kohustused, mis eesti kodanikel. Peame olema valmis selleks, kui huvi maa ostmise vastu Eestis äkki ja hüppeliselt tekib. Praegu on välismaalaste poolt elavalt omandatud elamumaad. Põllumajandusmaa omandamise huvi kasvab. Iga vahendeid omav isik näeb siin võimalust teenida, sest hinnavahe on ligi 15 kordne.

Praegu on välismaalastel keelatud omandada kinnisvara piiriäärsetes valdades, eriti idapiiril ja väikesaartel. Ülejäänud piirkondades võivad nad omandada kinnisvara maaomanike loal ja kohaliku omavalitsuse nõusolekul.

Praeguse eelnõu kohaselt, mille valitsus on esitanud, seatakse kinnisvara omandajale kompetentsuse kriteerium. Tal peab olema põllumajandusmaa ostmisel ette näidata vastavat haridust tõendav dokument või et põllumajandusliku tootmise kogemust kolm aastat. Välismaalastele on siin juurde pandud veel üks tingimus. Ta peab olema elanud Eestis vähemalt kolm aastat.

Kasutusvalduse saaja peab maad harima

Oluline maareformi muudatus alates 1. jaanuarist 2003 on see, et lõpetati vaba põllumajandus- ja metsamaa erastamine senisel kujul. Vaba põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmine on seadustatud, kusjuures kasutusvalduse saaja peab seda maad harima. Ta ei või anda maad allrendile või teisele isikule kasutamiseks. See peaks oluliselt vähendama variisikute huvi maad taotleda ja soovida. Põllumajandusmaa antakse kasutusvaldusesse kuni viieteistkümneks aastaks. Kümne aasta jooksul ei tohi maa sihtotstarvet muuta. Kui seda on kümme aastat hästi haritud, siis võib kasutaja selle välja osta. Metsamaa kohta otsust veel vastuvõetud ei ole.
Üks põhjusi, miks seda muudatust vaja oli, oli see, et eriti vabade metsamaade erastamisel on ilmnenud järjest rohkem väärnähtusi, mis ei rahulda inimeste õiglustunnet. Metsamaa ei satu nende inimeste kätte ja selle eesmärgiga, nagu ette nähtud. Erametsamaadest tehakse lageraiet 20 000 hektaril, kuid sellest uuendatakse vaid 3 ha. Riigimetsades tehakse lageraiet 10 000 hektaril ja uuendatakse 9 hektaril. Samuti on tendents, et püütakse saada maad odavalt kätte põllumajandusmaa nime all, sest nii on odavam, kuid eesmärgid on hoopis teised. Sageli tõmmatakse väheteadlikul müüjal nahk üle kõrvade. Inimesi ahvatletakse sellega, et lubatakse suurem osa hinnast tasuda “mustalt”, kuid jäetakse maksmata.

Välismaalaste osakaal kinnisasja ostjatena 1997-2002 maakonniti % -des. Allikas: Maa-amet

Metsamaa erastamise küsimuses ollakse seisukohal, et metsamaad tuleks erastada ainult Eesti kodanikele, mitte äriühingutele. Ilmselt tuleks panna piiranguid peale edasise võõrandamise kohta. Kindlasti ei tohiks võõrandada enne, kui kogu hind on tasutud. Ilmselt jääb sisse ka säte, et kinnistu võõrandamisel on naaberkinnistu omanikul ostueesõigus. Mõistagi tekitab see jälle omakorda paksu verd.
Ei ole midagi selle vastu, kui inimesed maid erastavad. Kuid selleks on olemas oma skeem, omad reeglid ja oma hind.”

Hirmul on suured silmad

Tuliseks köetud kirgi õnnestus jahutada kinnisvaraanalüütikul Veronika Ilsjanil. Tema ettekandest “Kinnisvara hinnaerinevustest Eestis ja Euroopa Liidus” saime teada, et hirmul apla välismaalase ees on suured silmad. Samuti ei ole põhjust sattuda eufooriasse neil, kes loodavad Euroopa Liiduga liitudes maade müügist kiiret ja ülisuurt vaheltkasu lõigata.
Arvestades meie eetika ja moraalikriisi, on karta, et piirangud just soodustavad igasuguseid mahhinatsioone ning peletavad eemale ausate kavatsustega ostjad. Kompetentsusenõude sätestamine tõrjub eemale hakkajad, noored, kuid vastava hariduse ja kogemusteta ettevõtjad. Apla välismaalase tondi maalimise kattevarjus üritatakse Eesti maa kaitsmise sildi all tegelikult nende piirangutega kaitsta endiste kolhoosnike ja sovhoosnike huve, sest kompetentsusenõue annab just neile eelisseisundi.
Vaadates maa hinnaerinevusi meil ja Euroopas, võib aga nentida üht: oma maad ei tasu võileivahinna eest maha müüa. Mõistlikum oleks investeerida.

Eesti maa eurokaubaks?

Veronika Ilsjan
OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn
Hindamise ja analüüsi osakonna juhataja.

Viimasel ajal on palju kõneainet pakkunud teema Eesti kinnisvara ja eriti maa hindade tõusust El-ga liitumise järel. Kardetakse, et saamahimulised välisspekulandid ostavad meie maa kokku ja eestlane kaotab peremeheseisuse. Arvamustes tuginetakse sageli emotsioonidele ja üksikutele faktidele, põhjalikku analüüsi võimalike arengute kohta meie kinnisvaraturul ei ole tehtud. Kas hirmul on suured silmad?

Kas välismaalaste osakaal kinnisvaraostjatena on kasvanud?
Maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasile tuginedes võib väita, et ei ole. Välismaalastest eraisikute osakaal ostjatena on aastatel 2000-2002 olnud stabiilselt ca 3,5 %. Seda võiks pidada normaalseks näitajaks, kui siin poleks kahte „aga“, mis muudavad selle näitaja infotühiseks:
• Välismaalastena käsitletakse ka eestimaalastest „halli-passi-mehi“ ehk Venemaa kodanikke, kelle osakaal on päris suur, Põhja- ja Ida-Eestis valdav. Seega ei peegelda number „päris-välismaalaste“ ostukäitumist.
• Puudub koondülevaade välisosalusega äriühingute tehingute kohta, samuti riiulifirmade kohta, mis võivad olla seotud varitehingutega.

Kus ja mida välismaalasted ostavad?
Sihtotstarbeliselt ostetavate kaupade detailset analüüsi ei ole tehtud. Investeeringuobjektidena on loomulikult huvi suurem paremas asukohas ja seisukorras kinnisvarade järele. Hoonestamata maadest on ostetud saartel ja läänerannikul paiknevaid looduskauneid alasid, mida kinnitab ka tehingustatistika: aastatel 1997-2002 oli Saaremaal eraisikutest välismaalaste oskaal tehingute arvust 17 %, Läänemaal 10 %, Hiiumaal 6 %. Väikseima osakaaluga maakondades, Võru- ja Tartumaal, on välismaalaste osa alla 1 %. Suuri ja odavaid alasid (võib arvata, et põhiliselt põllumajanduslikuks kasutuseks sobivat maad) on ostetud palju Tartumaal, kus tehingute pindalast moodustab välismaalaste osa ligi 4 % (nii tehingute arvust kui hinnast alla 1 %). Teistes maakondades selgeid maa „kokkuostu“ märke ei ilmne.

Kas Euroopa Liiduga ühinedes toimub kinnisvaraturul hüppeline hinnatõus?
Esmalt on oluline kindlasti rõhutada seda, et kinnisvaraturg ei ole midagi iseseisvat, vaid osake riigi majandusest. Selline, nagu on (saab olema) Eesti majanduse „tervis“, saab olema ka kinnisvaraturu olukord. Üldise hinnatõusuga kasvavad ka kinnisvarahinnad.
Kinnisvaraturgu analüüsides unustatakse sageli, et sellel on mitmeid olulisi eripärasid võrreldes teiste turgudega:

Kinnisvaraturg on lokaalne. Hinnad ja nende muutumine naaberriikides ei mõjuta oluliselt Eesti turgu, küll aga mõjutavad kohalik nõudlus (ostujõud, investeeringud, eelistused) ja kohalik pakkumine (füüsiline seisukord, ehitus- ja arenduskulud).
• Kui see nii ei oleks, siis peaksid ju EL riikide kinnisvarahinnad olema ühel tasemel, kuid näiteks haritava maa keskmised hinnad on Euroopas vahemikus 30 000 kr/ha (Rootsis) kuni 500 000 kr/ha (Hollandis). Samuti on riikide siseselt hinnaerinevused väga suured, näiteks Rootsis 5000-70 000 kr.
• Haritava maa osas on Eestis täna hinnaerinevused (veel) väikesed, jäädes vahemikku 3000-10 000 kr/ha, kuid elamu- ja ärimaa osas on vahed märksa suuremad. Hoonestamata ärimaa hinnatase küünib Tallinna parimas asukohas 10 000 kr/m², kusjuures nõudlus on kõrge. Paljude väikelinnade keskustes on vaevalt keegi maa eest valmis maksma üle 100 kr/m².

Kinnisvaraturg on inertne – ükski muutus ei toimu kiiresti, kohandumine väliste teguritega võtab enam aega kui näiteks finantsturul. Seda kirjeldab meie turu käitumine 1998. aasta majandusseisakust:
• Kui börsilt hakkasid tulema negatiivsed signaalid, siis pangad reageerisid kiiresti – laenutingimused karmistusid, intressimäärasid tõsteti kuu-kahe jooksul. Mitmed mainekad majandusanalüütikud prognoosisid börsi kukkumise järel kiiret hinnalangust ka kinnisvaraturul, kuid kohe ei juhtunud midagi. Paari kuu pärast hakkas langema turu aktiivsus, s.t tehingute arv vähenes. Ostjad muutusid kaalutlevamaks ja teadlikumaks. Jätkuvalt kaubeldi heade varadega (hea asukoht, hea kvaliteet), mille osas nõudlus pigem kasvas ja sellega kaasnes hinnatõus (üllatuseks paljudele). Väheatraktiivsetel varadel pikenesid müügiperioodid, see tõi kaasa ka oodatud hinnalanguse, kuid alles pool aastat hiljem. Selline areng, millega kaasneb järk-järguline hindade diferentseerumine, on iseloomulik kõigile n-ö arenenud turgudele, mille poole ka Eesti järjest enam muutub.

Kinnisvaraturul on palju erinevaid alaliike. Sõltuvalt asukohast, sihtotstarbest, kvaliteedist jms on arengud väga spetsiifilised ja võivad olla üksteisest väga erinevad.
• Näiteks võib ühel ajahetkel toimuda Tallinna uute korterite sektoris hinnatõus, kuid kasutatud korterite hinnad on languses. Samal ajal võib näiteks Haapsalus olla vastupidi – vanad korterid on enam nõutud, kuna on kohalikule elanikule „taskukohased“, uusi kortereid ei soovi aga keegi ja arendaja on sunnitud need müüma kavandatust odavamalt.
Seega – igasugune üldistamine teemadel tõuseb-langeb ja „keskmine“ ei saa olla adekvaatne.

Kinnisvara ostu motivatsioonid on väga erinevad. Kinnisvara võib olla tarbekaup (elamispind, tootmisvahend, töökoht) või investeering. Keskmine eestlane tundub suhtuvat sõnasse „investor“ negatiivselt, vaevumata sel teemal juurdlema. Kindlasti tuleks eristada n-ö häid ja halbu investoreid. Head investorid on need, kes loovad uusi töökohti ja kelle jaoks kinnisvara on vaid üks tootmisvahenditest. Samuti on eetiline kinnisvara kasutamine pikaajaliseks rahapaigutuseks. Halbade investorite all mõistetakse tavaliselt spekulatiivseid investoreid, kelle eesmärk on teenida kiirelt hinnatõusult, just nemad on loonud sõnale investor halva aura. Millegipärast tundub olema levinud arvamus, et halb investor on välismaalane („tulevad ostavad meie maa odavalt“). Kas see ikka on nii? Pealegi – rahal polevat ju rahvust.
Investorite huvi erinevate turusektorite vastu on erinev, arusaadavalt on see suurem seal, kus on suuremad tuluootused. Spekulatiivseid investeeringuid silmas pidades on täna suurimad ootused vist seotud haritava maaga, kuigi tõenäoliselt ületavad ootused tegelikkust.

Kinnisvaraturg on enam reguleeritud kui muude kaupade turud. Seadusandlik kliima võib oluliselt mõjutada loomulikku nõudluse ja pakkumise vahekorda turul, seega ka hinnataset. Kinnisvaraturg on seotud sotsiaalpoliitikaga, sellest tulenevalt eelkõige elamupoliitikaga, põllumajanduspoliitikaga, regionaalpoliitikaga.
• Elamupoliitika osas on meil Eesti turul olemas konkreetne näide – üüri piirmäärad seoses „sundüürnikega“. Need soosivad kindlasti üürnikke, kuid võivad olla omanikevaenulikud, kui ei võimalda saada piisavaid tulusid elementaarseks korrashoiuks (nii see meil just on), millega kaasneb hoonestuse lagunemine ja elamufondi vähenemine.
• Põllumajanduspoliitika on seotud kvootidega – piiratud tootmisega kaasneb piiratud nõudlus tootmisvahendite (sh maa) järele, mis toob kaasa hinnalanguse ja mingi osa maa põllumajanduslikust kasutusest väljumise. Nende maade puhul on edasine väärtuse küsimus seotud juba alternatiivse kasutuse võimalustega (puhkus, elu, äri, tootmine).
• Laenupoliitika, mis on otseselt seotud eelnimetatuga, s.t majandusolukorra ja regulatsioonidega. Pangad on teatavasti äriühingud, kelle eesmärk on teenida kasumit. Arusaadavalt on prioriteediks väiksema riskiga valdkonnad, kinnisvaraga seonduvalt siis elamispinnad, mille osas ka riik on täiendavaid garantii-instrumente rakendanud.
• Piirangud turule sisenemiseks mõjuvad samuti nõudlust pärssivalt. Nende rakendamise tõhususe üle on vaieldud nii Eestis kui mujal maailmas, eriarvamused kindlasti jäävad. Eesti „ärimeeste“ nutikust ja eetikareegleid silmas pidades suhtun piirangutesse skeptiliselt – kui kuidagi ei saa, siis kuidagi ikka saab, s.t kasvada võib varitehingute osakaal. Samas tõrjuksid piirangud eemale ausate kavatsustega investorid.

Kokkuvõtteks:
• Kiireid laiaulatuslikke ja hüppelisi hinnatõuse ei tule.
• Hinnatõus puudutab eelkõige atraktiivsemaid turusektoreid. Seega süveneb hindade diferentseerumine asukoha ja kvaliteedi järgi.
• Hinnatõus on aktiivsem turusektorites, kus tõus on seni olnud väiksem. Samas on seni väheaktiivsetele turusektoritele omane vähene efektiivsus ja likviidsus, mistõttu on ka edasised arengud küllalt aeglased.
• Poliitiliste piirangute puhul on turu loomulik tasakaal häiritud ja suundumused raskesti prognoositavad.